2017/4/3

“越南的 FDI 趋势”
自全球金融危机以来，越南新注册的外国直接投资 (FDI) 资本有所改善，2015 年（世界银行，2017 年）和 2016 年上半年（Van，2016 年）就达到了近 $120 亿美元。
作为经济的驱动力之一（Vuong、Tran and Nguyen，2009），这展现了越南的改革现状。

具体而言，并购价值约占 FDI 流入的一半，是资本的最重要组成部分（Gaskill 和 Nguyen，2015 年；Vuong、Tran 和 Nguyen，2009 年）。
2016 年，成功交易超过 500 笔，并购交易总价值接近 $6 亿美元，同比增长 23.8%，自 2006 年以来增长逾 10 倍（MAF，2016）

“与外国投资者进行房地产领域的并购”

房地产行业的并购活动相当活跃（排名第二），无论从交易数量还是价值来看，都吸引了来自日本、韩国、泰国和新加坡的多家投资者（Ngoc，2017 年；Van，2016 年）。
2016 年上半年，新达成 25 个并购项目，价值 $6.05 亿，占 FDI 总额的 5%（Van，2016）。

外国投资者并购最活跃的房地产领域是大型综合用途开发项目
（公寓、零售和办公室），并在不久的将来在河内、胡志明市、岘港和芽庄开设酒店（CBRE，2014 年；Hong，2016 年；Ngoc，2017 年；Van，2015 年）。

“日本项目即将增加”

与以前由于缺乏市场数据而限制投资的情况不同，与日本投资者的并购交易数量有所增加（Hong，2016）。例如，日本最大的房地产开发商之一鹿岛建设株式会社已与印度支那资本成立了一家 50:50 的合资企业，将在未来十年内向越南投资高达 $10 亿美元。

三菱商事已收购了越南 Bitexco 集团 Manor Central Park 项目的 45% 股份，价值 $2.85 亿（Quang，2017 年）。

此外，住友、三洋房屋、大和房屋、永旺和东信均已进入越南市场，总投资额达 $20 亿美元（VNExpress，2017 年）。

事实上，投资者可以通过并购利用低成本劳动力和本地专业知识。
对于日本投资者来说，他们还可以从接近的地理位置、两国之间的长期关系以及比国内更高的利率中获益，这使得在越南进行海外投资成为理想的解决方案（Gaskill 和 Nguyen，2015 年）。

“机遇与挑战”

多种因素影响了该行业的并购活动。最重要的原因是放宽了外资持股比例限制，以及法律框架的完善，即2014年颁布的《房地产经营法》。

其次，越南经济持续增长，加上每年高达 20 – 25% 的回报率，激发了投资者的兴趣（Hong，2016 年）。此外，城市化也导致河内和胡志明市的住房需求增加。
然而，挑战不可避免。财务风险值得关注，因为房产的实际市场价值可能与交易价格不同（Jones Lang Lasalle，2017），从而给投资者造成损失。

这可能是由于房产状况不佳或缺乏预先达成协议的研究造成的。
此外，并购合作伙伴的员工会对未来产生很大的怀疑，这可能会给双方带来重大变化（Jones Lang Lasalle，2017）。

总而言之，越南房地产行业并购活动预计将在未来一段时间内迎来繁荣，过去几年，越南房地产行业已证明其对大量投资者具有吸引力。

并购已成为外国投资者进入市场并有可能从充满活力的市场中获得高额回报的简单解决方案。虽然不可否认相关风险会对外国利益相关者的经营产生负面影响，但政策框架的加强是该领域光明未来的积极信号。

参考

1. 世界银行 (2017) 世界银行。网址： http://data.worldbank.org/indicator/BX.KLT.DINV.CD.WD?locations=VN [访问次数：10^日 2017年3月]
2. Van, T (2016) “房地产并购交易不断增加”， 越南投资评论，7 月 18 日。可从以下网址获取： http://www.vir.com.vn/ma-real-estate-deals-on-the-rise.html [2017 年 3 月 10 日访问]
3. Vuong, QH、Tran, TD 和 Nguyen, TCH (2009)《越南转型经济中的并购市场》， 经济政策与研究杂志，5（1），第 1-54 页。
4. Gaskill, S. 和 Nguyen, LH (2015) 并购将加强日本与越南之间的战略伙伴关系. 可从以下网址获取： http://www.pwc.com/vn/en/deals/strategy/ma-will-strengthen-the-strategic-partnership-between-jp-and-vn.html [2017 年 3 月 15 日访问]
5. 马来西亚艺术节（2016） 2015 – 2016 年越南并购市场：典型交易和趋势. 可从以下网址获取： http://maf.vn/hinhanh/tintuc/7.%20MAF2016%20-%20Hop%20bao%20Presentation.pdf [2017 年 3 月 12 日上市]
6. Ngoc, B. (2017) “并购有助于振兴房地产”， 越南投资评论，1 月 19 日。可从以下网址获取： http://www.vir.com.vn/ma-helps-to-jolt-real-estate.html [2017 年 3 月 11 日访问]
7. Quang, H. (2017) “日本项目为越南房地产市场注入新活力”， 越南投资评论，3 月 1 日。可从以下网址获取： http://www.vir.com.vn/japanese-projects-freshening-up-vietnams-real-estate-market.html [2017 年 3 月 12 日访问]
8. 世邦魏理仕（2014） 并购交易增多刺激全国房地产市场. 可从以下网址获取： http://www.cbrevietnam.com/Vietnam-Property/rise-in-ma-deals-stir-up-nations-property-market.cbre [2017 年 3 月 12 日访问]
9. Hong, A. (2016) “日本投资者准备向越南房地产市场投入 20 亿美元”， 越南快运公司，10 月 4 日。获取网址： http://e.vnexpress.net/news/business/japanese-investors-ready-to-pour-2-bln-into-vietnam-s-real-estate-market-3478478.html [2017 年 3 月 12 日访问]
10. VNExpress（2017 年）“预计 2017 年越南房地产行业的并购交易将蓬勃发展”， 越南快运公司，1 月 24 日。可从以下网址获取： http://e.vnexpress.net/news/business/m-amp-a-deals-in-vietnam-s-real-estate-sector-forecast-to-take-off-in-2017-3532969.html [2017 年 3 月 15 日访问]
11. 仲量联行（2017） 房地产并购的四大陷阱网址：http://www.joneslanglasalle.com.vn/vietnam/en-gb/news/265/four-major-property-ma-pitfalls [2017 年 3 月 15 日访问]