在经济增长和消费者行为转变的推动下，越南零售房地产市场继续快速发展。2024 年，该行业面临着机遇和挑战，受疫情后复苏、电子商务扩张和城市化进程加快的影响。到 2025 年，体验式零售空间和可持续发展的需求预计将推动增长，为利益相关者带来挑战和机遇。

2024 年越南零售房地产状况

零售房地产主要集中在河内和胡志明市等大城市，这些城市大公司的大量投资与活跃的经济活动和消费者支出相一致。

2024 年，河内市中心地区的租金平均为 178 美元/平方米/月，与 2023 年相比增长了 13%。郊区也经历了类似的趋势，租金平均约为 36 美元/平方米/月，同比也上涨了 13%。这一激增归因于这些地区土地供应的减少，市中心地区的空置率降至仅 2%，郊区的空置率降至 12%[1].

2024 rental prices in Suburban and Central Areas of Hanoi

单位：美元/平方米/月

来源： 世邦魏理仕越南

此外，胡志明市中心地区的平均租金价格约为 273 美元/平方米/月，全年波动较大，差额高达 23%。相比之下，郊区租金价格与 2023 年相比上涨了 10%，达到 53 美元/平方米/月，全年保持相对稳定[2].

2024 rental prices in Suburban and Central areas of Ho Chi Minh City

单位：美元/平方米/月

来源： 世邦魏理仕越南

此外，2024 年零售房地产的激增得益于零售市场的增长，2024 年零售额将达到近 1.94 亿美元，同比增长 8%[3]与此同时，电子商务正在迅速改变零售业，实现了惊人的20%年增长率。Tiki、Shopee、TikTok Shop和Lazada等平台引领市场，占据了消费者支出的很大份额[4].

Total retail sales in Vietnam by commodity group from 2020 – 2024

单位：百万美元

来源： 越南统计总局

2024 年还将有数家大型购物中心开业，其中大部分投资者来自越南。这些新购物中心进一步推动了零售房地产行业的增长，为新品牌进入市场和扩大业务提供了机会，因为租赁空间过剩。

2024 年河内和胡志明市一些新开业的购物中心

来源：B&Company 编译

2025 年越南零售房地产市场的前景

预计商业房地产行业（包括零售空间）在 2025 年至 2029 年期间的复合年增长率将达到 2%，达到预计的市场规模[5] 到 2029 年将达到 5500 亿美元[6]。根据世邦魏理仕的零售房地产报告，该行业的租金价格预计在未来几年将继续增长，但与 2024 年相比，增长率将趋于稳定。此外，F&B（食品和饮料）、时尚和化妆品以及生活方式等行业在 2024 年实现了显着扩张。预计这一趋势将在未来几年持续下去。

这一扩张受到几个关键因素的支持。首先，快速的城市化，加上对基础设施的大量投资，正在增强连通性和可达性。河内和胡志明市等主要城市的交通网络正在显著改善，方便消费者前往零售中心[7]根据第 06-NQ/TW 号决议，政府设定了到 2025 年底实现至少 45% 城市化的目标，到 2030 年实现超过 50%[8]其次，消费者行为明显转向提供综合购物、餐饮和娱乐体验的现代零售业态。到 2023 年，越南将拥有约 2300 万中产阶级家庭，推动强劲的消费需求，尤其是对高端商品和服务的需求[9]最后，2024年《土地法》、《住房法》和《房地产经营法》的修订和颁布，大大提高了房地产交易的透明度和专业性。这些法律的加强使市场更加稳定，对外国投资者更具吸引力，进一步增强了人们对越南零售房地产行业的信心[10].

此外，预计 2025 年河内和兴安等市场将出现大量新零售房地产供应。大多数新建购物中心将集中在郊区，这些地区可用土地丰富，竞争也比中心城市市场低。

计划于 2025 年建成的购物中心

来源：B&Company 编译

结论

2025 年，越南零售房地产市场有望实现增长，这得益于消费者对创新和可持续零售空间的需求不断增长。要充分释放该行业的潜力并吸引全球主要投资者，战略投资、支持性政策和提高管理质量对于确保该行业的可持续发展至关重要。

[1] CBRE 越南（2024 年）。2024 年第三季度河内数据使用权>

[2] CBRE 越南（2024 年）。2024 年第三季度胡志明市数据使用权>

[3] VietnamPlus (2025)。2024 年商品零售总额和消费服务收入使用权>

[4] 越南投资评论（2025 年）。2024 年越南电子商务市场使用权>

[5] 商业房地产销售或租赁的总交易价值。

[6]Statista (2024)。2024 年越南商业房地产市场使用权>

[7] 第一太平戴维斯越南（2024 年）。2024 年越南房地产市场报告使用权>

[8] 守维恩法律（2024）。第06-NQ/TW号决议：2030年越南城市地区的规划、建设、管理和可持续发展使用权>

[9] 商业与融合杂志（2025年）。越南零售房地产的机遇与前景使用权>

[10] Thu Vien Phap Luat (2024)。土地法、住房法、房地产商业法使用权>

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