Tình hình M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

27 Th2 2025

By: B&Company

*Trong chuyên mục “Bản tin Việt Nam” này, các nhà nghiên cứu trẻ của B&Company sẽ cung cấp thông tin cập nhật về xu hướng các ngành công nghiệp, xu hướng tiêu dùng và xã hội Việt Nam. Những diễn giải và triển vọng trong tương lai là ý kiến cá nhân của mỗi nhà nghiên cứu.

**Bài viết này được viết bằng tiếng Anh và bản dịch tự động được sử dụng cho các phiên bản ngôn ngữ khác. Vui lòng tham khảo phiên bản tiếng Anh để biết nội dung chính xác.

Trong những năm gần đây, thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản tại Việt Nam chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là năm 2024 với tổng giá trị giao dịch đạt hơn 1,8 tỷ USD. Các doanh nghiệp nước ngoài đã tích cực tham gia vào các thương vụ M&A, tập trung vào các phân khúc như bất động sản công nghiệp và nhà ở. Bài viết này phân tích thực trạng thị trường M&A bất động sản Việt Nam hiện nay và đánh giá tiềm năng đầu tư, mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp Nhật Bản tại thị trường

Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam

Năm 2024 có thể coi là năm thành công của thị trường bất động sản Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, vốn đăng ký vào lĩnh vực này đã đạt hơn 6,3 tỷ USD, tăng 35% so với năm 2023. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của nguồn vốn FDI là động lực cho sự phục hồi liên tục của thị trường bất động sản trong năm 2025[1]

Năm 2024, thị trường M&A bất động sản Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể với tổng giá trị 13 thương vụ còn lại đạt hơn 1,8 tỷ USD. Trong những năm trước (2020–2023), thị trường M&A bất động sản Việt Nam chịu tác động tiêu cực của đại dịch và rào cản pháp lý, dẫn đến khối lượng giao dịch thấp hơn. Các cải cách pháp lý mới như Luật Đất đai năm 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã tạo ra môi trường minh bạch, giảm thủ tục hành chính và tạo niềm tin cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước[2].

Sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã thúc đẩy các giao dịch lớn, trong đó có sự tham gia của các tập đoàn hàng đầu như Vingroup, Novaland và Becamex IDC. Chính phủ Việt Nam cũng đã có những biện pháp quyết liệt để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động M&A phát triển[3].

Những thương vụ M&A bất động sản nổi bật năm 2024

Công ty mục tiêu	Bên mua	Bên bán	Giá trị (USD)	Thời gian
NovaHills Mũi Né	Everland	Novaland	74 nghìn	04/ 2024
Dự án Nam Long Đại Phước	Nishi Nippon Railroad	Nam Long Group	25 triệu	06/ 2024
Khu phức hợp công nghiệp – dịch vụ – đô thị Bình Dương	Công ty TNHH Sycamore	Becamex IDC	553 triệu	12/ 2024
Công ty Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI	– Công ty Đầu tư và Phát triển Thiên Phúc – Công ty Đầu tư và Phát triển Falcon – Công ty Đầu tư và Phát triển Emerald – Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển NP	Vingroup JSC	982 triệu	04/ 2024

Nguồn: B&Company tổng hợp

Sự tham gia của các doanh nghiệp Nhật Bản

Từ năm 2020 đến năm 2023, đầu tư của Nhật Bản vào thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn hạn chế và chủ yếu tập trung vào một số công ty lớn như Nomura. Hoạt động đầu tư chủ yếu diễn ra ở một số lĩnh vực cụ thể như phát triển chung cư và các dự án đô thị. Sự hiện diện của các doanh nghiệp Nhật Bản trong giai đoạn này vẫn còn khá khiêm tốn và chưa có sự bùng nổ mạnh mẽ.

Năm 2024, sự tham gia của các doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục mở rộng mạnh mẽ. Một ví dụ nổi bật là Tập đoàn Kim Oanh đã ký kết thỏa thuận hợp tác với ba tập đoàn Nhật Bản, bao gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development Corporation, để triển khai dự án đô thị trị giá 1 tỷ đô la tại Bình Dương. Đây là dấu mốc quan trọng trong mối quan hệ hợp tác giữa hai nước, thể hiện sự tin tưởng vào tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam[4].

Dự báo thị trường M&A năm 2025

Thị trường M&A bất động sản năm 2025 dự kiến sẽ tiếp tục chứng kiến sự thống trị của các nhà đầu tư nước ngoài, với nhiều yếu tố góp phần vào xu hướng này. Trước hết, lợi thế tài chính mạnh giúp họ dễ dàng sở hữu các dự án quy mô lớn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường trong nước gặp khó khăn về dòng vốn. Mặc dù nắm giữ quỹ đất dồi dào, nhiều doanh nghiệp Việt Nam vẫn buộc phải chuyển nhượng dự án do nguồn lực tài chính hạn hẹp. Ngoài ra, kinh nghiệm sâu rộng trong quản lý, vận hành bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ tạo niềm tin trên thị trường mà còn góp phần nâng cao giá trị và hiệu quả hoạt động của các dự án[5].

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, xu hướng M&A bất động sản năm 2025 nhiều khả năng vẫn sẽ nghiêng về phía nhà đầu tư nước ngoài, trong đó phân khúc bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn. Trên thực tế, đây vẫn là lĩnh vực có nhu cầu cao trên thị trường. Thêm vào đó, tăng trưởng kinh tế và lượng khách du lịch tăng nhanh trong thời gian gần đây đang mở ra nhiều cơ hội lớn cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia.

Ngoài ra, phân khúc nhà ở cao cấp cũng được kỳ vọng sẽ trở thành mục tiêu M&A hấp dẫn vào năm 2025, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp nước ngoài. Khi mức sống của người dân ngày càng được cải thiện và số lượng người giàu tăng lên, các nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy cơ hội phát triển trong việc thâu tóm các dự án xây dựng căn hộ cao cấp, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.

Cơ hội cho doanh nghiệp Nhật Bản tại thị trường M&A bất động sản Việt Nam

Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/12/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 468,92 tỷ USD. Trong đó, Nhật Bản đứng thứ 3 với tổng vốn đăng ký lũy kế gần 70 tỷ USD, chiếm khoảng 14,9% tổng vốn FDI vào Việt Nam[6].

Trong những năm gần đây, các công ty Nhật Bản đặc biệt tích cực trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, được thúc đẩy bởi cả quá trình đô thị hóa nhanh chóng của đất nước và nhu cầu ngày càng tăng từ tầng lớp trung lưu đang phát triển. Ngoài ra, với nỗ lực liên tục của Nhật Bản nhằm mở rộng cơ sở sản xuất tại Việt Nam, có một cơ hội hấp dẫn để đầu tư vào bất động sản công nghiệp – đặc biệt là trong lĩnh vực hậu cần, kho bãi và nhà máy sản xuất để hỗ trợ sản lượng công nghiệp đang tăng của Việt Nam. Do đó, các nhà đầu tư Nhật Bản sẽ được hưởng lợi khi khám phá cả phân khúc nhà ở và công nghiệp, tận dụng thế mạnh của họ trong công nghệ và xây dựng bền vững. Những lĩnh vực này phù hợp với xu hướng kinh tế và phát triển cơ sở hạ tầng của Việt Nam. Trong lĩnh vực bất động sản, sự tham gia của họ đã tăng đều đặn, với các báo cáo nêu bật lợi nhuận mạnh mẽ, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội[7]. Với cơ sở sản xuất đang mở rộng nhanh chóng của Việt Nam, bất động sản công nghiệp – chẳng hạn như các khu công nghiệp hiện đại hỗ trợ sản xuất tiên tiến – mang đến cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư Nhật Bản[8]. Đồng thời, tầng lớp trung lưu đang phát triển mạnh mẽ của đất nước và sự gia tăng của các dự án phát triển đô thị thông minh mang lại triển vọng hấp dẫn trong bất động sản nhà ở. Nhìn chung, các doanh nghiệp Nhật Bản đang ở vị thế tốt để tận dụng chuyên môn công nghệ và cách tiếp cận chiến lược dài hạn của mình để nắm bắt các cơ hội có giá trị cao trong cả phân khúc công nghiệp và nhà ở của thị trường M&A bất động sản Việt Nam.

Kết luận

Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ và tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp Nhật Bản. Với tiềm lực tài chính mạnh, kinh nghiệm quản lý chuyên sâu và chiến lược đầu tư dài hạn, các doanh nghiệp Nhật Bản có thể tận dụng cơ hội này để mở rộng thị trường, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng phát triển đô thị tại Việt Nam. Tuy nhiên, để thành công, họ cần có chiến lược hợp tác linh hoạt, hiểu rõ rủi ro pháp lý và tăng tính minh bạch trong giao dịch.

[1] https://vtv.vn/kinh-te/tang-truong-von-fdi-dong-luc-cho-bat-dong-san-2025-20250118071746865.htm

[2] https://vir.com.vn/more-vigorous-2025-in-sight-for-ma-deals-118872.html

[3] https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-thuong-vu-ma-bat-dong-san-noi-bat-nhat-nam-2024-20241230205036921.htm

[4] https://vnexpress.net/kim-oanh-group-cung-ba-tap-doan-nhat-phat-trien-du-an-ty-do-4754117.html

[5] https://tapchitaichinh.vn/ma-bat-dong-san-2025-bong-van-trong-san-khoi-ngoai.html

[6] https://fia.mpi.gov.vn/Detail/CatID/f3cb5873-74b1-4a47-a57c-a491e0be4051/NewsID/00689952-458e-417a-bf12-896d853e1276

[7] https://tuoitre.vn/bat-dong-san-viet-nam-hap-dan-nha-dau-tu-nhat-20190423095909166.htm

[8] https://senvangdata.com.vn/dac-diem-doanh-nghiep-fdi-cua-nhat-ban-vao-viet-nam-nam-2023-va-linh-vuc-bat-dong-san-tai-viet-nam.html

B&Company, Inc.

Công ty nghiên cứu thị trường của Nhật Bản đầu tiên tại Việt Nam từ năm 2008. Chúng tôi cung cấp đa dạng những dịch vụ bao gồm báo cáo ngành, phỏng vấn ngành, khảo sát người tiêu dùng, kết nối kinh doanh. Ngoài ra, chúng tôi đã phát triển cơ sở dữ liệu của hơn 900,000 công ty tại Việt Nam, có thể được sử dụng để tìm kiếm đối tác kinh doanh và phân tích thị trường.

Xin vui lòng liên hệ với chúng tôi nếu bạn có bất kỳ thắc mắc hay nhu cầu nào.

info@b-company.jp + (84) 28 3910 3913