Thị trường bất động sản bán lẻ của Việt Nam tiếp tục phát triển nhanh chóng, được thúc đẩy bởi tăng trưởng kinh tế và hành vi thay đổi của người tiêu dùng. Vào năm 2024, ngành này phải đối mặt với cả cơ hội và thách thức, được định hình bởi sự phục hồi sau đại dịch, mở rộng thương mại điện tử và đô thị hóa gia tăng. Tính đến năm 2025, nhu cầu về không gian bán lẻ trải nghiệm và phát triển bền vững dự kiến sẽ thúc đẩy tăng trưởng, mang đến sự kết hợp giữa thách thức và cơ hội cho các bên liên quan.

Tình hình bất động sản bán lẻ Việt Nam năm 2024

Bất động sản bán lẻ chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có khoản đầu tư lớn từ các tập đoàn lớn phù hợp với hoạt động kinh tế cao và chi tiêu của người tiêu dùng.

Năm 2024, giá thuê tại các vị trí trung tâm tại Hà Nội trung bình 178 USD/m²/tháng, tăng 13% so với năm 2023. Khu vực ngoại thành cũng có xu hướng tương tự, với giá thuê trung bình khoảng 36 USD/m²/tháng, cũng tăng 13% theo năm. Sự gia tăng này là do tình trạng thiếu đất ở những khu vực này, với tỷ lệ trống giảm xuống chỉ còn 2% ở khu vực trung tâm và 12% ở khu vực ngoại thành [1].

Giá thuê nhà năm 2024 tại khu vực ngoại thành và trung tâm Hà Nội

Đơn vị: USD/m2/tháng

Nguồn: CBRE Việt Nam

Ngoài ra, giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm TP.HCM dao động quanh mức 273 USD/m²/tháng, có biến động đáng kể trong năm, chênh lệch lên tới 23%. Ngược lại, giá thuê khu vực ngoại thành tăng 10% so với năm 2023, đạt 53 USD/m²/tháng và tương đối ổn định trong cả năm [2].

Giá thuê nhà năm 2024 tại khu vực ngoại thành và trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

Đơn vị: USD/m2/tháng

Nguồn: CBRE Việt Nam

Hơn nữa, sự gia tăng của bất động sản bán lẻ vào năm 2024 được hỗ trợ bởi sự tăng trưởng của thị trường bán lẻ, với doanh số bán lẻ đạt gần 194 triệu đô la vào năm 2024, phản ánh mức tăng 8% theo năm [3]. Trong khi đó, thương mại điện tử đang nhanh chóng chuyển đổi lĩnh vực bán lẻ, đạt tốc độ tăng trưởng hàng năm đáng chú ý là 20%. Các nền tảng như Tiki, Shopee, TikTok Shop và Lazada đang dẫn đầu thị trường, chiếm một phần đáng kể trong chi tiêu của người tiêu dùng [4].

Tổng mức bán lẻ hàng hóa tại Việt Nam theo nhóm hàng hóa giai đoạn 2020 – 2024

Đơn vị: Triệu USD

Nguồn: Tổng cục Thống kê Việt Nam

Năm 2024 cũng đánh dấu sự ra đời của một số trung tâm thương mại quy mô lớn, với hầu hết các nhà đầu tư đến từ Việt Nam. Các trung tâm thương mại mới này thúc đẩy sự tăng trưởng của ngành bất động sản bán lẻ, tạo cơ hội cho các thương hiệu mới tham gia thị trường và mở rộng hoạt động khi có thêm không gian cho thuê.

Một số trung tâm thương mại mới khai trương tại Hà Nội và TP.HCM năm 2024

Nguồn: B&Company Complication

Triển vọng thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam năm 2025.

Ngành bất động sản thương mại, bao gồm không gian bán lẻ, dự kiến sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 2% từ năm 2025 đến năm 2029, đạt khối lượng thị trường ước tính [5]là 550 tỷ đô la Mỹ vào năm 2029. [6]Theo báo cáo bất động sản bán lẻ của CBRE, giá thuê trong lĩnh vực này dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới, mặc dù tốc độ tăng sẽ ổn định so với năm 2024. Hơn nữa, các ngành như F&B (Thực phẩm & Đồ uống), Thời trang & Mỹ phẩm và Phong cách sống đã chứng kiến sự mở rộng đáng kể vào năm 2024. Xu hướng này được dự đoán sẽ duy trì trong những năm tiếp theo.

Sự mở rộng này được hỗ trợ bởi một số yếu tố chính. Thứ nhất, quá trình đô thị hóa nhanh chóng, cùng với các khoản đầu tư đáng kể vào cơ sở hạ tầng, đang tăng cường khả năng kết nối và khả năng tiếp cận. Các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang có những cải thiện đáng kể về mạng lưới giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho người tiêu dùng tiếp cận các trung tâm bán lẻ [7]. Theo Nghị quyết 06-NQ/TW, Chính phủ đã đặt mục tiêu đạt được tỷ lệ đô thị hóa ít nhất 45% vào cuối năm 2025 và trên 50% vào năm 2030. [8]Thứ hai, có sự thay đổi đáng chú ý trong hành vi của người tiêu dùng đối với các hình thức bán lẻ hiện đại cung cấp trải nghiệm mua sắm, ăn uống và giải trí tích hợp. Đến năm 2023, Việt Nam có khoảng 23 triệu hộ gia đình trung lưu, thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng mạnh mẽ, đặc biệt là đối với hàng hóa và dịch vụ cao cấp [9]. Cuối cùng, việc sửa đổi và ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản vào năm 2024 đã cải thiện đáng kể tính minh bạch và tính chuyên nghiệp trong các giao dịch bất động sản. Những cải tiến về mặt pháp lý này đã giúp thị trường ổn định hơn và hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, qua đó thúc đẩy thêm niềm tin vào lĩnh vực bất động sản bán lẻ của Việt Nam [10].

Ngoài ra, năm 2025 dự kiến sẽ chứng kiến sự gia tăng đáng kể nguồn cung bất động sản bán lẻ mới tại các thị trường như Hà Nội và Hưng Yên. Hầu hết các trung tâm mua sắm mới xây dựng sẽ tập trung ở các khu vực ngoại thành, nơi có nhiều quỹ đất trống và ít cạnh tranh hơn so với các thị trường trung tâm thành phố.

Trung tâm mua sắm đang được quy hoạch vào năm 2025

Nguồn: B&Company tổng hợp

Kết luận

Thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam đang có vị thế tốt để tăng trưởng vào năm 2025, được thúc đẩy bởi nhu cầu ngày càng tăng của người tiêu dùng đối với các không gian bán lẻ sáng tạo và bền vững. Để khai thác hết tiềm năng của lĩnh vực này và thu hút các nhà đầu tư toàn cầu lớn, các khoản đầu tư chiến lược, chính sách hỗ trợ và chất lượng quản lý được cải thiện sẽ là điều cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành này.

[1]CBRE Việt Nam (2024). Số liệu của Hà Nội trong quý 3 năm 2024 < Truy cập >

[2]CBRE Việt Nam (2024). Số liệu của Thành phố Hồ Chí Minh trong Quý 3 năm 2024 < Truy cập >

[3]VietnamPlus (2025). Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2024 < Truy cập >

[4]Vietnam Investment Review (2025). Thị trường thương mại điện tử Việt Nam năm 2024 < Truy cập >

[5]Tổng giá trị giao dịch mua bán hoặc cho thuê bất động sản thương mại.

[6]Statista (2024). Thị trường bất động sản thương mại Việt Nam năm 2024 < Truy cập >

[7]Savills Vietnam (2024). Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 < Truy cập >

[8]Thủ Viện Pháp Luật (2024). Nghị quyết số 06-NQ/TW: Quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030 < Truy cập >

[9]Tạp chí Kinh doanh và Hội nhập (2025). Cơ hội và triển vọng của bất động sản bán lẻ Việt Nam < Truy cập >

[10]Thủ Viện Pháp Luật (2024). Luật Đất Đai, Luật Nhà Ở, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản < Truy Cập >

Đọc thêm những bài phân tích khác