Khảo sát thu thập dữ liệu để cải thiện tài chính nhà ở

Nghiên cứu điển hình này được tổng hợp vào tháng 9 năm 2016.

Bối cảnh dự án

Từ khi hội nhập và toàn cầu hóa diễn ra, Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng liên tục ở mức cao. Tuy nhiên, sau khi một số hiệp định quốc tế được ký kết và có hiệu lực, đầu tư vốn và chi tiêu vốn quy mô lớn (CAPEX) liên tục giảm, điều này đã tạo ra rào cản cho việc thúc đẩy tiêu dùng trong nước.

Nhà ở là nhu cầu cơ bản để sinh sống, nhưng ở Việt Nam, đầu tư và tiêu dùng cho nhà ở thấp hơn nhiều so với các nước phát triển. Mặc dù kinh tế, đô thị hóa và dân số phát triển, Việt Nam vẫn thiếu nhà ở cả về số lượng và chất lượng.

Bên cạnh việc thiếu các công ty xây dựng có tay nghề cao và kinh nghiệm, một trong những khó khăn lớn nhất là khả năng tiếp cận tài chính hạn chế, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Mặc dù Chính phủ đã tung ra gói 30 nghìn tỷ đồng trong dự án kích cầu hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà, nhưng vẫn chưa đủ vì phần lớn người mua nhà ở Việt Nam được tài trợ bằng tiền tiết kiệm cá nhân hoặc tiền vay từ gia đình hoặc người thân, trong khi các khoản vay hiếm khi được tin cậy hoặc dễ tiếp cận. Trong khi có một quan niệm chung cũ rằng các khoản vay phải chịu lãi suất cao, thì khó khăn trong việc tiếp cận các khoản vay nhà ở từ các ngân hàng hoặc tổ chức tài chính là một lý do khác.

Nhìn thấu những nút thắt đó, Ngân hàng Mitsubishi UFJ đã phối hợp với JICA và B&Company Việt Nam triển khai khảo sát nhằm thu thập thông tin phục vụ mục đích tăng cường chương trình cho vay mua nhà vốn rất cần thiết cho sự phát triển đầu tư nhà ở tại Việt Nam, qua đó đưa ra những kiến nghị với Chính phủ Việt Nam về những chính sách cần thiết trong tương lai.

 

Khách hàng: Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA) tại Việt Nam, Ngân hàng Tokyo-Mitsubishi UFJ, Ltd.
Kiểu: Nghiên cứu thị trường, Tư vấn
Thời gian: 2016
Trạng thái: Hoàn thành

Thách thức

Để đánh giá toàn diện tình hình nhà ở, bất động sản cho thuê và tài chính bất động sản cần có quy mô nghiên cứu rộng lớn, từ nghiên cứu khuôn khổ pháp lý, tầm nhìn và chính sách sắp tới, thu thập thông tin để hiểu các vấn đề hiện tại của thị trường nhà ở cho đến tiến hành khảo sát đại trà để có được hiểu biết cần thiết về nhu cầu và mong muốn của người mua.

Cuộc khảo sát được tiến hành giữa những người tiêu dùng đóng vai trò trung tâm trong việc cung cấp số liệu thống kê thực tế cho các nhà tư vấn và cố vấn dự án để nắm bắt bức tranh và xây dựng một mô hình dự báo phù hợp. Do đó, điều quan trọng là phải chuẩn bị thiết kế phù hợp nhất để lựa chọn người trả lời và sau đó là triển khai. Ngoài ra, cách áp dụng các công thức để tính toán và ước tính tình hình và nhu cầu trong tương lai, từ đó đưa ra các chương trình phù hợp nhất để cải thiện các khoản vay nhà ở tại Việt Nam là một câu hỏi khác. Nó cũng đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa nhóm thu thập và nhóm phân tích để kết hợp và hoán đổi linh hoạt giữa nhiều nguồn và kỹ thuật để có thể xây dựng đầu ra sâu sắc và đáng tin cậy nhất trong từng phân khúc.

Giải pháp

Để thu thập đủ thông tin ở nhiều phân khúc liên quan đến bất động sản, nhóm dự án đã chia rõ ràng thành 2 nhiệm vụ chính là tìm hiểu thông tin tại văn phòng về các quy định hiện hành, điều kiện cho vay mua nhà và tiến hành khảo sát đại trà người tiêu dùng để nắm bắt nhu cầu thực tế của người dân về tài chính nhà ở.

Ban đầu, một số nghiên cứu tại bàn về các chủ đề khác nhau đã được tiến hành riêng rẽ và đồng thời, với mục đích phân tích các câu hỏi ban đầu thông qua các góc độ phân biệt của các bên liên quan khác nhau, bao gồm chính phủ, người mua nhà, nhà cung cấp, tổ chức tài chính và chính thị trường nhà ở. Từ đó, nhóm dự án sẽ có thể thiết lập một bối cảnh vững chắc và toàn diện.

Khảo sát người tiêu dùng được kết hợp theo 2 phương pháp, trong đó mẫu cho phỏng vấn trực tiếp trên phố là 1.200 và mẫu cho khảo sát trực tuyến là 2.000. Để thống nhất thiết kế của cuộc khảo sát nhằm xác định và phân tích nhu cầu tài chính của người mua nhà, cả thu thập trực tuyến và ngoại tuyến đều nhắm mục tiêu đến bốn nhóm người trả lời giống nhau, dựa trên kinh nghiệm mua nhà trước đây, nhu cầu và kế hoạch mua nhà trong tương lai và ý định huy động tiền từ các khoản vay ngân hàng. Nội dung của bảng câu hỏi được xác định theo các mô hình được xác định trước và phân tích chuyên sâu bằng cách chỉ định các chỉ số điển hình, chẳng hạn như Tỷ lệ cho vay trên Giá trị (LTV), Tỷ lệ hoàn trả hàng tháng (MR)… Nhờ đó, các phát hiện của nghiên cứu tài liệu và khảo sát đã được hợp nhất và lắp ráp thành các mô hình dự báo.

Nghĩa là, tất cả các công thức và mô hình áp dụng trong tính toán và ước tính đều được cân nhắc và chọn lọc cẩn thận trước khi triển khai thực địa, để chúng tương thích với phân tích. Trong dự án này, nhiều ý tưởng từ các chuyên gia tư vấn nội bộ và các chuyên gia khác đã được tham khảo để đề xuất các mô hình làm việc phù hợp nhất.

Kết quả

Sau khi tổng hợp, xử lý và phân tích dữ liệu, dự án đã trích xuất thành công một số phát hiện quan trọng ngắn gọn nhưng có giá trị có thể góp phần thúc đẩy ngành bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường nhà cho thuê và cho vay mua nhà nói riêng.

  • Thứ nhất, từ việc rà soát tình hình thị trường, môi trường pháp lý và chính sách hiện hành, Chính phủ Việt Nam đã định hướng xây dựng Chiến lược quốc gia đến năm 2030, trong đó giải quyết các chính sách tài chính nhà ở đến năm 2020. Tuy nhiên, cần có thêm nhiều văn bản hướng dẫn đầy đủ hơn từ các cơ quan liên quan như Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) để các tổ chức tín dụng có thể bố trí hành động phù hợp với tầm nhìn của quốc gia.
  • Theo quan điểm của thị trường, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam là cao, bất kể các tầng lớp hay thu nhập khác nhau. Ước tính đến năm 2035, sẽ cần hơn 100.000 đơn vị nhà ở để hấp thụ nhu cầu của nhóm trung niên và thu nhập trung bình tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, với giá trị hơn 150 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, nguồn vốn hạn hẹp vẫn là một trong những vấn đề lớn nhất. Trong khi các dịch vụ cho vay ngân hàng vẫn chưa thể tạo được lòng tin trong người tiêu dùng, thì tình trạng bất lực về kinh tế có thể tiếp tục kéo giảm mức tiêu thụ thực tế so với con số dự kiến.
  • Trong khi đó, nhà cho thuê, nhà cho thuê và nhà giá rẻ cũng đang gặp khó khăn thay vì cung cấp nguồn nhà ở thay thế. Nguyên nhân là do thiếu luật pháp và trợ cấp của chính phủ, thiếu hụt về số lượng và chất lượng nguồn cung. Mặc dù chính quyền đã có nhiều nỗ lực thúc đẩy, nhưng phải mất thời gian để hoàn thiện toàn bộ hệ thống và đưa vào triển khai thực tế, hiệu quả.
  • Sau khi thu thập dữ liệu và thông tin, nhóm dự án đã đưa ra các sáng kiến cho một chương trình cho vay nhà ở mới, trong đó đề xuất sự tham gia tích cực hơn từ chính phủ, các tổ chức tài chính và các tổ chức khác. Đầu tiên, điều quan trọng là xây dựng các điều kiện cụ thể về điều kiện đủ của nhà ở và người vay và mở rộng ý tưởng phức tạp này trên phạm vi toàn quốc. Thứ hai, thúc đẩy việc thu hồi vai trò của chính phủ trong việc hỗ trợ tài chính nhà ở, bằng cách ban hành các quy định thuận lợi hơn, điều chỉnh các công cụ tài chính, tạo ra các quỹ dài hạn… Các tổ chức tài chính như các ngân hàng thương mại cũng được kêu gọi tham gia nhiều hơn vào quá trình thực hiện, trong khi viện trợ nước ngoài, chẳng hạn như từ JICA, đóng vai trò tối quan trọng trong việc thu hút các quỹ ODA lãi suất thấp vào thị trường trong nước.
ĐĂNG KÝ NHẬN BẢN TIN