改善住房金融的数据收集调查

该案例研究于 2016 年 9 月得到合并。

项目背景

越南自融入全球化以来，经济持续保持高增长，但随着多项国际协议签署生效，大规模资本投资及资本支出（CAPEX）持续减少，对国内消费的拉动形成阻碍。

住房是人们生活的基本需求，但越南住房投资和消费水平与发达国家相比仍处于较低水平，尽管越南经济、城市化和人口不断增长，但住房数量和质量仍然不足。

除了缺乏高技能和经验丰富的建筑公司外，最大的困难之一是融资渠道有限，这导致住房供应不足。尽管政府在刺激计划中推出了 30 万亿越南盾的一揽子计划，以支持低收入人群买房，但这仍然不够，因为越南大多数购房者都是通过个人储蓄或从家人或亲戚那里借钱来购房，而贷款很少既不可信也不容易获得。虽然人们普遍认为贷款利率高，但难以从银行或金融机构获得住房贷款也是另一个原因。

看到这些瓶颈，三菱日联银行与日本国际协力机构（JICA）和B&Company Vietnam合作开展了这项调查，以获取有关加强住房贷款计划的信息，这对于越南住房投资的发展至关重要，并由此向越南政府提出未来必要政策的建议。

 

客户： 日本国际协力机构越南办事处（JICA）、三菱东京日联银行有限公司
类型： 市场研究、咨询
时间： 2016
地位： 完全的

挑战

要彻底了解住房、租赁物业和房地产融资的整体状况，需要进行大规模的研究，从研究法律框架、即将到来的愿景和政策，收集信息以了解住房市场的当前问题，到进行大规模调查以获取有关买家需求的必要了解。

在消费者中进行的调查在为项目顾问和顾问提供实际统计数据以了解情况并建立适当的预测模型方面发挥了重要作用。因此，为受访者选择和实施制定最合适的设计至关重要。此外，如何应用公式来计算和估计情况和未来需求，从而提供最相关的方案来改善越南的住房贷款是另一个问题。它还需要收集团队和分析团队之间的密切协调，灵活地结合和交换多种来源和技术，以便能够在每个细分市场中建立最有见地和最可靠的输出。

解决方案

为了收集到足够的房地产相关领域信息，项目组明确分为两个主要任务，一是通过案头搜索了解现行的住房贷款法规和条件，二是对消费者进行大规模调查，了解人们对住房金融的真实需求。

最初，项目团队会针对不同的主题同时进行多项案头研究，目的是从政府、购房者、供应商、金融机构和房地产市场本身等不同利益相关方的角度来剖析原始问题，从而建立一个完整而稳固的格局。

消费者调查结合了两种方式，其中面对面街头采访的样本为 1,200 人，在线调查的样本为 2,000 人。为了统一调查设计，以识别和细分购房者的金融需求，线下和线上收集都针对四组相同的受访者，基于他们过去的购房经验、未来的购房需求和计划以及从银行贷款中筹集资金的意图。问卷内容根据预定义模型和深入分析确定，通过指定典型指标，例如贷款价值比 (LTV)、每月还款率 (MR)…… 得益于此，案头研究和调查的结果被整合并汇总到预测模型中。

也就是说，所有用于计算和估算的公式和模型在实地工作实施之前都经过仔细考虑和挑选，以便它们可以兼容进行分析。在这个项目中，我们参考了许多内部顾问和其他专家的意见，以提出最合适的工作模型。

结果

经过数据综合、处理和分析，该项目成功提取了一些简洁但有价值的关键发现，这些发现有助于越南房地产行业的整体提升，特别是租赁住房和住房贷款。

  • 首先，从审查当前的市场状况、当前法律环境和政策来看，越南政府已确定了制定2030年国家战略的方向，其中住房金融政策已确定到2020年。然而，它需要越南国家银行（SBV）等相关机构提供更充分的指导文件，以便信贷机构能够安排行动以符合国家的愿景。
  • 从市场角度来看，越南住房需求旺盛，不分阶层、收入水平，预计到2035年，河内、胡志明市将需要超过10万套住房来满足中年、中等收入群体的需求，总价值超过150万亿越南盾。但资金有限仍是最大问题之一，银行贷款服务仍无法赢得消费者信任，经济能力不足可能继续拖累实际消费低于预期。
  • 与此同时，出租屋、租赁和廉价物业也面临困境，不仅未能提供替代性住房来源，还源于政府立法和补贴的不足，供应量和质量不足。尽管当局已提出各种推动措施，但要完成整个系统并付诸实际、有效的实施仍需要时间。
  • 根据收集的数据和信息，项目组提出了新的住房贷款计划的倡议，该计划建议政府、金融机构和其他组织更加积极地参与。首先，重要的是建立房屋和借款人资格的具体条件，并在全国范围内推广这一详细的想法。其次，它敦促撤销政府在支持住房融资方面的作用，通过发布更有利的法规、调整金融工具、创建长期资金……商业银行等金融机构也被要求更多地参与实施，而来自 JICA 等的外国援助对于吸引低息 ODA 资金进入国内市场至关重要。
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