住宅金融改善のためのデータ収集調査

このケーススタディは 2016 年 9 月に統合されました。

プロジェクトの背景

統合とグローバル化が進んで以来、ベトナムは継続的に高い成長を遂げてきました。しかし、いくつかの国際協定が締結され発効した後、大規模な資本投資と設備投資（CAPEX）は減少し続け、国内消費の拡大を妨げる要因となりました。

住宅は生活の基本的なニーズですが、ベトナムでは住宅への投資と消費は先進国に比べてはるかに低く、経済、都市化、人口の発展にもかかわらず、ベトナムは依然として住宅の量と質の両面で不足しています。

高いスキルと経験を持つ建設会社の不足に加え、最も大きな問題の一つは、住宅供給の不足につながる金融アクセスの制限でした。政府は低所得者の住宅購入を支援するため、景気刺激策として30兆VNDのパッケージを発表しましたが、ベトナムの住宅購入者の大半は個人の貯蓄や家族や親戚からの借り入れで資金を調達しており、ローンはほとんど信用できず、利用しにくいため、それでも不十分でした。ローンには高い金利がかかるという古い常識がありましたが、銀行や金融機関から住宅ローンを取得するのが難しいことも別の理由でした。

こうした現状を踏まえ、三菱UFJ銀行は、JICAおよびB&Company Vietnamと連携し、ベトナムの住宅投資の発展に不可欠な住宅ローン制度の拡充に向けた情報収集を行い、今後ベトナム政府に必要な政策提言を行うため、調査を開始しました。

 

クライアント： 国際協力機構ベトナム事務所（JICA）、株式会社三菱東京UFJ銀行
タイプ： 市場調査、コンサルティング
時間： 2016
状態： 完了

スマート農業の課題

住宅、賃貸物件、不動産融資の全体的な状況を徹底的に検討するには、法的枠組み、今後のビジョンや政策の研究、住宅市場の現在の問題を理解するための情報収集から、購入者の需要とニーズに関する必要な理解を得るための大規模調査の実施まで、膨大な規模の調査が必要でした。

消費者を対象に実施した調査は、プロジェクトコンサルタントやアドバイザーが状況を把握し、適切な予測モデルを構築するための実用的な統計を提供するという中心的な役割を果たしました。そのため、回答者の選定と実施に最も適切な設計を準備することが重要でした。さらに、状況と将来の需要を計算して推定し、ベトナムの住宅ローンを改善するための最も適切なスキームを提供するための数式をどのように適用するかも別の問題でした。また、収集チームと分析チームが緊密に連携し、複数のソースと手法を柔軟に組み合わせて交換し、各セグメントで最も洞察力に富み信頼性の高い出力を構築できるようにすることも必要でした。

ソリューション

不動産関連のさまざまな分野で十分な情報を収集するために、プロジェクトチームはそれを2つの主要なタスクに明確に分割しました。それは、住宅ローンの現在の規制や条件に関するデスクサーチを実施することと、住宅金融に対する人々の実際の需要を把握するために消費者を対象に大規模な調査を実施することです。

当初は、政府、住宅購入者、サプライヤー、金融機関、住宅市場自体など、さまざまな利害関係者の視点を区別して、当初の疑問を分析することを目的として、さまざまなトピックに関する複数のデスクリサーチが別々に同時に実行されました。そこから、プロジェクトチームは、堅実で包括的な展望を確立することができました。

消費者調査は2つの方法を組み合わせたもので、対面の街頭インタビューのサンプルは1,200、オンライン調査のサンプルは2,000でした。住宅購入者の財務ニーズを特定して分類することを目的とした調査の設計を統一するために、オフラインとオンラインの両方の収集は、過去の住宅購入経験、将来の住宅購入の需要と計画、銀行ローンから資金を調達する意図に基づいて、4つの同じ回答者グループを対象としました。アンケートの内容は、ローン対価値比率（LTV）、月々の返済比率（MR）などの一般的な指標を指定して、事前定義されたモデルと詳細な分析に向けて決定されました。そのおかげで、デスクリサーチと調査の調査結果が統合され、予測モデルにまとめられました。

つまり、計算や推定に適用されるすべての式やモデルは、フィールドワークの実施前に慎重に検討され、分析に適合するように選択されました。このプロジェクトでは、最も適切な作業モデルを提案するために、社内のコンサルタントや他の専門家からの多くのアイデアが参照されました。

結果

データの統合、処理、分析を経て、プロジェクトは、ベトナムの不動産業界全般、特に賃貸住宅と住宅ローンの向上に貢献できる、簡潔でありながら貴重な重要な調査結果をいくつか抽出することに成功しました。

  • まず、ベトナム政府は、現在の市場状況、現在の法的環境、政策を検討した結果、2030年までの国家戦略を策定する方向性を定め、その中で住宅金融政策は2020年まで取り上げられました。しかし、信用機関が国家のビジョンに対応した行動をとれるように、ベトナム国家銀行（SBV）などの関連機関からのより十分な指示文書が必要でした。
  • 市場の観点から見ると、ベトナムの住宅需要は、階層や所得に関係なく高い。2035年までにハノイとホーチミン市の中高年層の需要を吸収するために10万戸以上の住宅が必要となり、その価値は150兆VNDを超えると推定されている。しかし、限られた資本が依然として最大の問題の一つである。銀行融資サービスが依然として消費者の信頼を得られていない中、経済的な無力さが、予想数値と比較して実際の消費を引き続き引き下げる可能性がある。
  • 一方、賃貸住宅、リース、低価格物件も、住居の代替源となるどころか、問題に直面していました。これは、政府の法律や補助金の不足、供給量と品質の不足に起因しています。当局が概説したあらゆる促進努力にもかかわらず、システム全体を完成させ、実用的かつ効率的に実施するには時間がかかります。
  • 収集したデータと情報に基づき、プロジェクトチームは新しい住宅ローン制度の構想を考案し、政府、金融機関、その他の組織のより積極的な参加を提案した。第一に、住宅と借り手の適格性に関する特定の条件を構築し、その綿密な構想を全国規模で拡大することが重要であった。第二に、より有利な規制の発行、金融商品の調整、長期資金の創出などにより、住宅ローン支援における政府の役割を撤回するよう求めた。商業銀行などの金融機関にも実施への関与を強めるよう要請され、一方でJICAなどの外国からの支援は、低金利のODA資金を国内市場に引き寄せる上で最も重要であった。
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