住宅金融の改善に向けたデータ収集調査

背景

ベトナムは政治的に南北統一を果たした後、急速にグローバル化が進展し、継続的に高成長を遂げている。しかし、いくつかの国際協定を締結した後、それらが国内消費を押し上げるうえで障害となり、大規模な設備投資（CAPEX：Capital Expenditure）は減少し続けている。

住宅は人々が最低限の生活を維持するのに必須といえるが、先進国に比べ、ベトナムでは住宅投資が少ない。人口増加、経済発展、都市化の進行にもかかわらず、質・量の両面で住宅不足に直面している。

高度な技術を保有し、実績のある建設会社が不足していることもあるが、限られた住宅金融制度が住宅供給不足に大きく拍車をかけている。政府は、低所得者向けに30兆VNDの住宅購入支援制度を導入しているが、多くの人が貯金と家族や親戚からの借入金で住宅を購入し、金融機関を利用しない。金利が高いだけでなく、銀行口座を持っていない人が多いことも住宅金融制度が普及しない理由といえる。

三菱UFJ銀行はこれらのボトルネックを踏まえ、国際協力機構（JICA）と弊社（B&Company Vietnam）の2社と連携して、ベトナムでの住宅投資の発展に資する住宅金融制度の強化に関する調査を実施し、将来必要な金融政策についてベトナム政府への提言を検討していた。

顧客 : JICA & 株式会社三菱UFJ銀行
分野 : 市場調査、コンサルティング
期間 : 2016年

 

課題

住宅、賃貸、住宅金融制度の全体像を徹底的に見直すには、現在までの法的枠組みと今後の方針や政策のほか、消費者の需要を含む住宅市場の現状などを把握する必要があり、そのためには大規模な調査の実施が不可欠といえる。

また、回答者選定、住宅金融制度の最適な実装設計（特に、現在の状況と将来の需要を推定するための計算式をどのように適用するか）、複数の情報源と調査手法を組み合わせたことによる情報収集と分析の各チーム間での連携などに課題があったが、本調査で得られた実用的な統計データは、コンサルタントが全体像を把握し、住宅金融制度の適切な予測モデルを構築するうえで中心的な役割を果たした。

ソリューション提案

不動産関連の各分野で必要な情報を収集するために、現在の法的枠組みや住宅金融制度の条件に関するデスクリサーチ、住宅金融制度の需要に関する消費者調査の2チームに分けて調査を実施した。

デスクリサーチについては、政府、金融機関のほか、住宅市場の各利害関係者（住宅購入者、建設企業など）を区別しながら分析するべく各分野を並行して実施したことで、全体像を確立できた。

消費者調査については、街頭アンケート調査（対象者1,200人）とオンラインアンケート調査（同2,000人）の2つの手法を組み合わせた。経済面での住宅金融制度に対する需要を特定・分析する際の調査設計を統一するため、過去の住宅購入経験、将来の需要・計画、住宅金融制度の利用意図に基づいて、対象者を4つのグループに分類した。また、借入比率（LTV）、返済比率（MR）などの典型的な指標を設け、仮定した予測モデルの分析に向けてアンケートの内容を決定した。

各調査の専門家による多くのアイデアを参照し、住宅金融制度の予測モデルの推定に用いる計算式を慎重に選定したことで、調査結果の統合・分析における互換性の問題はなかった。

結果

データ集計の統合・処理・分析の結果、ベトナムの不動産市場全般、特に賃貸住宅と住宅金融制度の強化に資する可能性を見出すことに成功した。

  • ベトナム政府は、現在の不動産市場や法的枠組みを検討し、2020年までの住宅金融政策に取り組み、2030年までの国家戦略方針を策定している。実践的な文書の不足により政策が機能していないが、ベトナム国立銀行（SBV）などの金融機関との連携により解決の見込みがある。
  • どの所得層にも住宅需要は大きく、2大都市（ハノイ、ホーチミン）の中年層、中所得層の需要に対し、2035年までに10万戸以上（150兆ドン以上）の供給が必要になると推定された。住宅金融制度は依然として消費者の信頼を得られず、また、経済力の欠如が想定以上に消費を引き下げ続ける可能性もある。
  • 政府の方針や補助金の欠如により、賃貸住宅、リース住宅も供給不足と低品質に直面している。推進努力を以てしても、システム全体を整備し、効率的な実装には時間を要するだろう。
  • 調査結果に基づき、政府、金融機関などの積極的な参画を提案する新住宅金融制度を考案した。まずは、住宅と借主の適格性に関する具体的な条件を構築し、全国規模で適用すること。次に、優遇制度を設け、金融商品を整理し、長期資金を創出すること。これらにより、住宅金融制度の担い手の金融機関への移行を推進した。